相続登記の役割と、義務化せざるをえないワケを解説します！
不動産登記制度が見直されました！令和６年４月１日より、相続登記が義務化されます。
相続※により不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならなくなりました。※遺言による場合を含む
相続登記って何？義務違反をしたらどうなるの？義務化せざるを得ない理由もいっしょに、相続登記について解説していきます。
ユズル
不動産登記法
e-Gov 法令検索
この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。
相続登記ってなに？
相続登記とは、「相続による所有権登記」の事です。土地や建物の所有者が亡くなった場合に、その土地や建物の名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方（相続人）へ所有権を変更する手続のことです。この登記により相続人の権利が法的に確定され、不動産の所有者が明確になります。
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どうして相続登記の義務化に至ったのか
相続登記の義務化は、所有者不明土地の増加を防ぐことを目的としています。
－ 所有者不明土地 －
不動産登記簿を確認しても所有者が分からない土地。または所有者は分かっていても、その所在が不明で所有者に連絡がつかない土地のこと。
このような土地が日本各地で増加しており、その面積を合わせると九州の面積よりも広いと言われています。また、令和４年度の調べでは、不動産登記簿のみでは所有者の所在が判明しなかった土地の割合が24％にも及んでいます。
- なぜ所有者不明土地が増えると困るの？
- 空き家問題や土地改良の停滞など、皆さんの生活を脅かす社会問題に繋がる事案が増えるからです。
所有者不明土地は、所有者を特定することが極めて困難になります。
所有者が分からない状態が続くと、土地や家屋の管理がきちんと行われないまま放置され、周辺の環境や治安の悪化を招き、近隣住民に不安を与えることになります。もしそこが土砂崩れなどの防災対策のための工事が必要な場所であっても、所有者が分からないために工事を進めることができず危険な状態が続いてしまうこともあります。また、公共事業や市街地開発などのための用地買い取り交渉ができず、土地の有効活用の妨げになったりもします。
このように、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっているからです。
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義務違反をしたら？登記までの猶予時期や罰金などについて
相続登記の義務化により、相続人は一定期間内に相続した不動産について相続登記の申請を行う義務が課されます。具体的な期限は以下の通りです。
- 相続登記の申請期限は、相続人が不動産の所有権の取得を知った日から起算して、３年以内とされています。
- 遺産分割が成立した場合には、遺産分割が成立した日から３年以内に相続登記を行わなければなりません。
なので、相続登記の申請は相続人が不動産の所有権の取得を知った日から３年以内に行わなければなりません。遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、同様に遺産分割が成立した日から３年以内に相続登記を完了させる必要があります。
「正当な理由」なくこの３年の期限を超過すると、10万円以下の過料の適用対象となるので注意しましょう。
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罰則に課されないための対策
罰則を回避するためには、相続開始後に早めに相続登記の手続きを開始し、期限内に完了させなければなりません。
３年もあれば十分！と思ってしまいますよね。遺言による相続は比較的スムーズに手続きを行えますが、相続人が決まっていない場合はそうはいきません。相続人の特定（相続人調査・相続財産調査・遺産分割 等）に時間がかかる上に、書類の収集が必要になるので、想像以上に時間がかかってしまう場合があることを知っておいてください。
※相続人の特定に３年以上かかりそうな場合は対処法があります。詳しくはコチラ。
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心配ごとやお困りごとがあればご相談ください
相続登記の手続きには一定の費用や書類の提出が必要です。また、相続人が多数いる場合や他の相続人との関係が複雑な場合には、手続きに時間がかかる可能性があります。手続きの際には、正確な情報収集と専門家のサポートを利用することが近道になります。
弊所では相続に関する各種手続きを代行しております。
- 相続人調査 … 被相続人の出生から死亡までの全部の戸籍を取り寄せて、そこから法定相続人を調べます。
- 相続財産調査 … 被相続人の財産を全て洗い出し、財産額を確定させます。
- 相続方法の決定 … 「単純承認」「放棄」「限定承認」の3つの方法からどの方法で相続するかを、相続人・相続財産の調査の結果を見て判断します。
- 遺産分割 … 法律で決められた相続人が全員参加して、相続財産の分け方を決定します。
- 相続財産の名義変更 … 相続登記のことです
また、相続の際に混乱を招かないために、生前対策することもできます。
- 遺言書作成 … 自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言
- 契約書作成 … 死後事務委任契約・財産管理委任契約
- 後見制度 … 成年後見制度・任意後見制度・法定後見制度
- 民事信託 … 家族信託
各ご家族の事情に合わせてご希望する相続に近づけるよう、様々な方法の中から選ぶことができます。
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よくある質問
登記しないまま黙っていてもバレないんじゃない？と思うかもしれませんが、その考えは禁物です。登記簿には申請日（受付年月日と原因日付）が記載されています。なので、いざ土地を手放す（売却や相続）手続きを行う際、法務局で容易に発覚してしまうのです。正当な理由がない場合には過料を科せられるので、不動産を相続で取得したことを知ったら、３年以内にきちんと登記しましょう。
相続登記を行った相続人のみが、この義務を履行したことになります。なので相続人全員が義務を履行したとみなされるには、相続人全員がそれぞれ相続登記をしなければなりません。
ちなみに、複数の相続人が連名で申出書を作成することで、まとめて申出をすることもきます。
過料が科される以外でいうと、土地をすぐに売ることや、土地を担保にお金を借りたりすることができません。また、不動産についての損害賠償金や災害保険金を速やかに受け取れない可能性があります。
どれも相続登記を行えば解消できるようになります。
税金（固定資産税）を支払っていても、相続人がほかにもいたら自分の所有になるわけではありません。
遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得し、遺産分割から３年以内に遺産分割の内容に応じた登記しましょう。
早期の遺産分割が難しい（正当な理由がある）場合は、今回新たに作られた「相続人申告登記」の手続を法務局で行うことで、義務不履行による罰則を回避できます。取り急ぎの対策ですが、「法定相続分」で相続人全員の共有名義の登記をする方法です。他の相続人の同意がなくても単独で名義登記ができます。ですが、最終的にはきちんと相続登記をしなければならない事を覚えておいてください。
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